리츠 도입과 세 감면 효과 기대

 왕징 王婧 뉴무장취 牛牧江曲 <차이신주간> 기자

▲ 중국 안후이성 루안시 마오탄창 중학교 부근 임대주택에 사는 학생 샹리청(왼쪽)이 자신의 원룸 앞에서 반 친구와 얘기하고 있다. REUTERS

임대주택 용지는 대부분 매각할 수 없고 보유해야 한다는 부가 조건이 붙는다. 그래서 금융기관은 임대용지에 신중하게 접근할 수밖에 없고 기업은 자금을 조달하기 어렵다. “임대권은 손에 잡히지 않는 것이다. 은행은 이런 자산을 어떻게 처분해야 하는지 모른다.” 대형 국유은행 중간관리자는 “기업이 임차인을 구하지 못해 대출 상환을 할 수 없을 때, 은행은 담보물인 임대주택을 현금화하기 어렵다”고 말했다. “은행이 직접 임차인을 구하고 운영하는 것은 비현실적이고 매각은 더욱 불가능하다. 정부가 보유 조건을 명시해 소유주를 바꿀 수 없기 때문이다. 정부의 요구가 없는 한 은행은 임대주택에 관심이 없다.”

전격적인 리츠 도입
자산을 현금화하기 힘들면 투자금을 회수하기도 어렵다. 물론 시장에서 변통하는 방법이 있다. 임대주택을 리츠나 자산유동화증권(ABS) 형식으로 상장하는 것이다. “이런 방식은 진정한 의미의 투자금 회수가 아니라 (부동산개발 대출을) 대체하는 것이다.” 쿠시먼앤드웨이크필드연구원 장샤오루이 부원장은 “임대주택을 공모형 리츠 대상에 추가해 투자금 회수 장치를 만들어야 임대주택업계 투융자의 선순환 고리를 구축할 수 있다는 게 업계의 공통된 의견”이라고 강조했다.
리츠는 전문 투자기관이 맡아 운용하고 투자 수익을 비율에 따라 투자자에게 배당하는 부동산투자신탁이다. 주요 수익원은 부동산에서 발생한 임대료 현금흐름이고 자산가치 상승을 기대할 수 있다.
2020년 4월 말 중국 증권감독관리위원회와 국가발전개혁위원회가 공동으로 사회기반시설 분야에서 공모형 리츠 시범사업을 시작한다고 밝혔다. 유료 도로, 산업단지, 쓰레기·오수처리장, 물류창고의 4개 분야가 대상이다. 2021년 6월21일에는 공모형 리츠 9개가 상장돼 하루 만에 마감됐다.
7월2일 국가발전개혁위원회는 공모형 리츠에 보장성 임대주택과 에너지 기반시설 분야를 추가한다고 밝혔다. 호텔과 상가, 사무용 건물 등 상업용 부동산은 시범사업 범위에 해당하지 않는다고 강조했다. 이쥐기업그룹 산하 자문기관 CRIC의 왕웨이 임대사업부 총경리는 “2021년 1분기에 중앙정부 부처 차원의 보장성 임대주택 리츠에 관한 연구팀이 구성됐고, 연구팀이 관련 기업을 탐방한 지 3개월 만에 정책이 나왔다”고 말했다. 그는 2021년 안에 해당 상품이 출시될 것으로 예상했다.
이런 속도는 시장의 예상을 훨씬 앞지른다. 2021년 5월에만 해도 업계 관계자들은 언젠가 임대주택에 리츠를 도입하겠지만 3~5년이 걸릴 것으로 내다봤다. 왕웨이 총경리는 “리츠 제도가 정착되면 투자자가 짧은 기간 안에 자금을 회수할 수 있다”며 “이런 조처가 보장성 임대주택 시범사업의 저항을 줄이고 국유기업의 어려움을 일부 해결할 것”이라고 말했다.
중국국제금융주식유한공사(CICC)는 4월12일 공개한 보고서에서 “중국 국내에서 리츠를 기반으로 한 임대주택 투융자 체계를 마련하려면 먼저 임대주택용 토지 가격을 조정해 토지 공급을 늘리고 사업 운영이 안정된 뒤 리츠를 통해 투자금을 회수해야 한다. 임대주택사업이 리츠의 기초자산이 되려면 안정적인 운영 상태에서 수익률이 6% 이상이어야 한다”고 지적했다.

▲ 중국 베이징 근교 창핑의 임대주택에 사는 영화 프로듀서 안지가 출근 준비를 하고 있다. 그는 통근에 2시간이나 걸리지만 임대료가 베이징 시내의 5분의 1 수준이어서 이곳으로 이사했다. REUTERS

집중식 임대주택 협력
주택임대시장에 참여하는 주체는 다양하다. 지역 국유기업 외에 완커(萬科), 룽후(龍湖) 등 건설사와 모팡·유플러스를 비롯한 임대주택 운영업체가 있다. 쯔루(Ziroom)처럼 부동산 중개업체 계열과 화주호텔(華住酒店)의 자회사 청자궁위(城家公寓)처럼 호텔 계열도 시장에서 한 부분을 차지한다.
주체마다 운영 방식이 다르다. 세 유형으로 나눌 수 있다. △건설하거나 인수한 임대주택을 외부에 임대하는 중자산 방식 △임대주택의 운영서비스만 제공하고 임대·투자에 관여하지 않는 경자산 방식 △주택자원을 빌려 실내를 개조한 뒤 임차인을 모집해 임대료 차액을 가져가는 절충 방식이 있다.
이 가운데 임대주택 운영사는 절충 방식을 선택했다. 유플러스 공동창업자 류신은 “이 방식에서 운영사와 집주인의 협상, 운영사와 임차인의 협상은 모두 제로섬게임”이라고 말했다. “임대료 차액은 사실 지식의 차이다. 운영업체가 이런 방식으로 돈을 벌 수 있는 것은 집주인이 주택의 적정 임대료 수준을 모르기 때문이다. 임대기간이 끝나고 집주인이 상황을 파악하면 임대료를 올리기 마련이다.” 임대주택 운영사들도 이런 사업모델을 지속하기 힘들다는 사실을 깨달았다.
2019년 2월 광저우시 톈허구 주택건설국은 주장자위안(朱江嘉苑) 인재주택의 운영업체를 모집했다. 한 달 뒤 유플러스가 선정됐다. 주장자위안은 톈허구가 건설한 보장성 임대주택이다. 이 가운데 1152호실을 인근 318개 기업의 무주택 직원에게 제공했다. “유플러스가 처음 임대료 차액 방식을 포기하고 운영비용만 받기로 한 사업이다.” 유플러스 공동창업자 류양에 따르면 지역 국유기업인 광저우주강실업개발주식유한공사가 단지를 개발했고, 보장성 임대주택 소유권은 지방정부가 갖고 있다. 유플러스는 직원 18명을 파견해 단지 운영을 맡았다. 이후 유플러스는 광저우시의 다른 대형 보장성 임대주택단지인 뤄강허위안(蘿崗和苑)의 운영도 맡았다.
대표적인 임대주택 운영사 쯔루도 국유기업과 협력을 시도했다. 2020년 11월 쯔루는 첫 번째 대형 임대주택단지 카이더자쯔루리(凱德家自如里)의 운영을 맡아 2021년 5월 단지의 모든 주택 임대를 마쳤다. 멍웨 쯔루자산관리사업군 총경리는 광저우개발구지주그룹이 소유주라고 소개했다. “6만3천㎡ 면적의 단지에 임대주택 1516호실이 있다. 규모가 크지만 보유할 뿐 매각할 수 없는 부동산이다. 상당히 오랜 기간 공실로 남아 있어 2020년 10월 광저우개발구 쪽이 쯔루에 협력을 제안했다.”
양쪽이 합의한 뒤 광저우개발구는 쯔루에 운영을 위탁했다. 쯔루는 제품 설계, 인테리어, 브랜드 관리, 임차인 확보 등에서 운영능력을 발휘하고 대가로 고정 관리비용을 받았다. 양쪽은 경영목표를 설정하고 초과 실적을 달성하면 초과 수익을 나누기로 합의했다. 부동산을 보유한 국유기업은 건설과 자금 모집에서 주력이지만 운영능력이 부족했다. 운영은 유플러스와 쯔루 등 전문업체의 강점이다. 이후 여러 국유기업이 협력 방식을 원했다. 선전시 인재안거그룹은 2017년 청년노동자 대상 임대주택의 운영과 관리를 완커보위(萬科博宇)에 맡겼다.
류신은 이런 협력 방식에서는 “운영사와 소유주가 같은 편에 서게 된다”며 “소유주가 운영업체의 요구대로 인테리어와 시설을 개선했을 때 얼마나 많은 수익을 가져다줄 것인지는 운영업체 능력에 달렸다”고 말했다.
“예전에는 중자산 방식을 고집해 1년 내내 바쁘게 일해도 지점을 10곳 이상 늘리지 못했지만 지금은 협력 방식을 시작해 운영만 하고 있다. 1년에 점장 100명을 배출하는 것은 어려운 일이 아니다.” 류양은 “앞으로 임대주택 운영사가 자산투자를 늘려 중자산 방식을 택하거나 자산투자 없이 경자산 방식에 매진하는 두 가지 유형으로 나뉠 것”이라고 말했다.

▲ 중국 베이징 시내에 있는 임대주택 플랫폼 업체 쯔루 지점. 2021년 2월 쯔루는 집주인과 상의해 임대료를 결정하고 임대료 차액 대신 일정 비율의 서비스 비용을 받는 임대주택 위탁운영 방식을 도입했다. REUTERS

분산식 감독 강화
집중식 임대주택이 정책 지원에 힘입어 사업을 확장하고 있지만 아직 전체 임대주택시장에서 차지하는 비중은 작다. “전체 임대주택시장에서 공급의 95%가 개인이 보유한 주택에서 나온다.” 멍웨 총경리는 “분산식 임대주택이 시장에서 사라지는 게 아니라 앞으로 상당한 기간 계속 주류가 될 것”이라고 말했다.
‘단커 사태’ 이후 정부는 분산식 임대주택에 대한 감독을 강화했다. 2020년 9월 주택건설도농부는 ‘주택임대조례(의견수렴안)’를 발표해 분쟁이 자주 발생하는 임대주택의 문제점을 감독 대상에 포함시켰다. 2021년 4월26일 주택건설도농부 등 6개 부처 공동으로 ‘경자산 임대기업 감독 강화 의견’을 발표하고 금융 분야의 상세한 감독 조처를 공개했다.
임대주택 운영사가 3개월분이 넘는 임대료를 한꺼번에 받지 못하도록 한 조항이 특히 관심을 끌었다. 운영사가 한번에 3개월분 이상의 임대료를 받거나 보증금이 1개월 임대료를 넘으면 임대료와 보증금을 은행의 감독 계좌에 입금해야 한다. 또 2019년 말 나온 감독 문건에 따라 운영사의 임대료 수입 대비 금융기관 임대료 대출이 30%를 넘을 수 없다. 초과하는 부분은 2022년 말까지 조정해야 한다.
왕웨이 총경리는 “경자산 방식의 임대주택 운영사에 대한 정책 방향은 임대료 대출을 규제해 기업의 레버리지를 통제하는 것”이라며 “기업이 대출로 규모를 확장하지 못하도록 막겠다는 취지”라고 말했다. “분산식 임대주택은 시장의 원칙대로 운영해야 한다. 정부가 전적으로 개입하기 힘들고 규제를 강화하는 방법밖에 없다.”
“일부 혁신적인 사업모델이 정부 감독 정책의 공백과 관련될 수 있다.” 장샤오루이 부원장은 “임대주택 운영사의 부도 사태는 정부의 감독이 업계 발전 속도를 따라갈 수 없다는 교훈을 남겼다”고 말했다. 업계가 질서를 지키며 성장하도록 이끄는 것은 정부의 능력을 시험하는 기준이 될 것이다. 그는 “정부가 국부적인 시장 독점을 경계해야 한다”며 “주택단지나 한 구역의 임대주택을 하나의 운영사가 독점하면 임대료 폭등으로 이어질 수 있다”고 지적했다.
징후이싱크탱크 후징후이 수석이코노미스트는 “공모형 리츠는 기초자산과 안정적인 현금흐름을 요구하므로 분산식 임대주택은 정책의 지원을 받기 힘들다”고 말했다. “임대주택 운영사가 손실을 감수하면서 집주인에게 고정 수익을 약속할지, 인테리어·설비투자 비용을 누가 부담할 것인지 고민해야 한다. 간단하게 말해 중자산에서 경자산 방식으로 전환해야 한다.”

세금 혜택
쯔루는 분산식 임대주택을 운영하면서 비슷한 경험을 했다. 2021년 2월 쯔루는 임대주택의 새로운 위탁운영 방식을 시도했다. 집주인과 상의해 임대료를 결정하고 임대료 차액을 없애는 대신 쯔루가 집주인에게 일정 비율의 서비스 비용을 받는 형태다. 인테리어 비용을 부담하는 주체와 지급 방법도 집주인과 상의해 결정했다.
경자산, 분산식 임대주택에 대한 정책적 지원 방법은 세금 감면이다. 2015년까지 임대주택은 상업용 부동산에 속해 증치세(부가가치세) 세율이 13%였다. 이후 생활서비스 유형으로 바뀌어 증치세가 6%로 내렸다. 2021년 10월1일부터 임대주택 운영사가 개인에게 주택을 임대하면 간이과세 대상이어서 증치세가 1.5% 감면된다.
“2017년 정부가 처음으로 ‘임대주택 분양 전환’과 ‘임대와 매매의 동일 권리’ 등 전략적 방향을 제시했다.” 왕웨이 총경리는 “해마다 정부 정책을 분석한 결과 주택임대 업계가 규모를 갖추고 무질서한 상황에서 질서를 찾은 것은 정책의 지원·감독과 떼어낼 수 없다”고 말했다.
CICC는 앞의 보고서에서 임대주택을 저소득, 취약계층을 지원하는 ‘보장성 임대’와 시장의 원리에 따른 ‘상업적 임대’로 분류했다. 보장성 임대주택이 사업의 중심이고, 상업적 임대주택은 성공적인 사업모델이 없어 규모를 확장하기 어렵다. “주택임대시장의 ‘공공성’이라는 방향이 명확하지만 지역마다 상황이 다르므로 보장성과 상업성 임대주택 사이에서 균형을 찾아야 한다. 상업적으로 개발할 수 있는 부분을 최대화하고 시장화를 추진하며 우수한 리츠 자산을 육성하는 것이 최적의 선택일 것이다.” 이 보고서의 권고다.

ⓒ 財新週刊 2021년 제31호
住房租賃市場變局
번역 유인영 위원