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시험대 오른 정책… 반등 이끌까

기사승인 [168호] 2024.04.01  

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- [집중기획] 숨 고르는 중국 부동산시장 ③ 전망

 

뉴무장취 牛牧江曲 <차이신주간> 기자
 

   
▲ 중국 정부는 대출우대금리(LPR)를 전격 내리는 등 2024년 들어 다양한 부양책을 꺼내고 있다. 2023년 9월2일 베이징에서 열린 중국국제서비스무역 교역회(CIFTIS)에서 중국은행 로고가 보인다. REUTERS


시장의 관심이 집중된 주택 가격이 등락을 거듭하는 동안 상업용 부동산의 상황은 많이 알려지지 않았다. 사실 이 분야도 지난 몇 년 동안 과도한 개발로 2023년 현재 재고가 사상 최고치를 기록했다.
국가통계국이 발표하는 부동산 지표는 주택과 사무용 건물, 상업용 건물로 구분한다. 사무용 건물은 각 지역에서 기업에 임대하는 사무실이고 상업용 건물은 상가를 말한다.
2015년 중반까지 전국의 사무용 건물 재고면적은 3천만㎡ 이하 수준을 유지했으나 그 후 다소 상승해 4천만㎡ 이하를 유지했다. 2022년 11월, 전국 상품방 재고면적에서 사무실 면적의 앞자리가 ‘4’를 돌파했고 매월 상승했다. 2023년 말에는 재고면적이 4854만㎡로 최고 기록을 세웠다.
반대로 판매면적은 최저를 기록했다. 전국 상품방 판매면적에서 사무용 건물 면적은 2017~ 2018년 4천만㎡를 돌파해 고점을 기록한 후 4년 동안 3천만㎡를 넘겼다. 2023년 말 기준 판매면적은 앞자리가 ‘2’로 떨어져 9년 만에 최저치를 기록했고 동기 대비 16.8% 하락했다. 상업용 건물 재고는 고점에 도달하지 않았지만 재고면적이 늘고 판매면적이 줄었다.

상업용 부동산 공급과잉
부동산시장이 뜨겁고 기업이 앞다퉈 토지를 매입했을 때 건설사는 ‘주택+상가+호텔’ 조합으로 토지를 매입했다. 건설사가 분양하는 주택의 부대시설을 갖추기 위해서였지만 지방정부가 강제로 요구한 이유도 있는데 그 결과 상업용 부동산 공급이 급증했다.
상품방(분양주택과 상업용 점포 등 매매 가능한 모든 형태의 건물을 총칭) 시장과 마찬가지로 전국에서 가장 비싼 상업용 부동산은 1선도시와 항저우, 청두 등 주요 2선도시에 몰려 있다. 그러나 2023년 이후 1선도시의 사무용 건물 임대 시장 지표가 ‘붉은 선’을 넘었다. 과거 경험을 참고하면 1선도시 가운데 상하이는 사무용 건물 물량이 가장 많고 광저우는 신축 공급이 적어서 사무용 건물의 공실률이 가장 낮았다. 선전도 사무용 건물 공실률이 높은 편이고 베이징은 임대료가 가장 비싸고 공실률은 합리적인 수준이었다.
2010년 이후 베이징의 사무용 건물 공실률은 오랫동안 한 자릿수를 유지했다. 2019년부터 두 자릿수를 돌파한 후 계속 늘었지만 20%를 넘지 않았다. 2023년 말이 되자 베이징의 갑급(甲級, 최고급) 사무용 건물의 공실률이 20.4%에 달해 처음 앞자리가 ‘2’로 바뀌었다. 상하이의 사무용 건물 공실률도 2023년 5.1%포인트 상승해 21.8%까지 올랐다. 공실률이 한 자릿수를 유지했던 광저우는 2022년 말에 7.6%에서 14%로 올랐고 2023년 말에는 18.7%까지 올랐다.
주택과 다르게 사무용 건물은 기업에 임대해 공실률을 포함한 수치가 사무용 건물 수요를 나타내는 중요한 기준이다. 기업의 활동 정도를 반영해 경기를 측정하는 ‘측우기’라고 할 수 있다.
사무용 건물의 공실률은 신규 공급량, 수요량과 밀접한 관련이 있다. 시장에서 신규 공급량이 늘고 기업이 기존 물량과 신규 물량을 소화하지 못하면 공실률이 올라간다. 대도시의 공실률은 이런 원인이 겹친 결과인데 그중 기업의 임차 수요가 부족한 것이 가장 큰 원인이다.
시장조사기관 쿠시먼앤웨이크필드(Cushman & Wakefield)의 자료에 따르면 2023년 4분기 베이징시 전체와
5개 핵심 상권의 순흡수면적이 모두 마이너스로 -2만3천㎡와 -4만2천㎡였다. 순흡수면적이 마이너스인 것은 공실 면적이 신규 임차 면적을 초과했다는 뜻이다. 지난 몇 년 동안 인터넷기업이 베이징 사무용 건물 임대 시장에서 ‘큰손’이라 몇만㎡ 규모의 대형 거래가 적지 않았다. 그런데 2022년부터 인터넷기업이 비용을 줄이고 임차 면적을 줄었다.
신규 공급물량도 사무용 건물 공실률에 영향을 준다. 사무용 건물이 가장 많은 상하이는 갑급 사무용 건물의 총면적이 1700만㎡가 넘어서 홍콩과 나머지 1선도시보다 많다. 이 숫자는 계속 늘었다.
쿠시먼앤드웨이크필드의 통계에 따르면 2023년 상하이의 갑급 사무용 건물 신규 공급량은 155만㎡로 지난 10년 평균 공급량 103만㎡보다 많았다. 과거 기록을 보면 상하이의 사무용 건물 공급량과 공실률의 ‘분수령’은 2015년이었다. 2015년 전까지 상하이 갑급 사무용 건물은 신규 공급량이 연평균 100만㎡ 이하였고, 2015~2018년에는 100만㎡가 넘었다. 2019~2022년에는 약간 줄었다가 2023년 다시 100만㎡를 돌파했다.
공급물량이 늘자 상하이 갑급 사무용 건물의 공실률도 가파르게 올라갔고 임대료는 내려갔다. 2023년 말이 되자 임대료가 최근 10년 만에 가장 낮은 수준까지 떨어졌다.
 

   
▲ 시장의 관심이 집중된 주택 가격이 등락을 거듭하는 동안 상업용 부동산 공급은 꾸준히 증가했다. 중국 광둥성 선전의 상업용 빌딩 단지. REUTERS

수요·공급 겨냥한 정책의 지원
부동산업계가 하락세를 보이자 정부는 여러 차례 수요와 공급을 겨냥한 금융정책을 발표해 건설사와 공사가 중단될 위기에 놓인 사업의 숨통을 열어줬고 주택매수자의 비용이 내려갔다. 그리고 금융기관이 건설사를 차별하지 말고 국유기업과 민영기업을 똑같이 대해야 한다고 강조했다. 하지만 현장에서는 여러 건설사가 유동성 위기를 겪었다. 특히 민영 부동산의 자금조달이 매우 힘들었다.
지난 2년 동안 부동산업계의 자금조달 규모는 거의 절반으로 줄었다. 국가통계국이 발표한 건설사에 도착한 자금액을 보면, 2022년 건설사가 조달한 국내 대출은 1조7400억위안(약 321조8천억원)으로 동기 대비 25.4% 줄었고 2023년에는 1조5600억위안으로 내려가 동기 대비 10.3% 줄었다. 국내 대출은 은행과 신용합작사 등 비은행 금융기관 대출을 포함한다.
건설사의 비은행 금융기관을 통한 자금조달은 더 가파르게 줄었다. 중국지수연구원의 통계를 보면 회사채와 신탁을 포함한 비은행 금융기관 조달액은 2021년 1조7700억위안에서 2022년 8500억위안으로 52% 줄었고, 2023년에는 7200억위안으로 떨어졌다. 그중 신탁을 통한 조달액이 가장 많이 줄었다. 정부가 규제를 강화하자 신탁기관은 부동산 관련 불법 자금조달을 엄격하게 조사했고 부동산신탁 규모가 2019년 1조위안에서 2023년 297억4천만위안으로 줄었다. 여러 건설사에서 달러채권의 채무불이행 사태가 발생하자 달러채권 발행이 막혔고, 부동산업계의 달러채권 발행금액이 2019년 5732억8천만위안에서 2023년에는 219억3천만위안으로 급감했다.
모든 자금조달 유형에서 민영 건설사의 비중은 매우 낮았다. 2023년 건설사가 발행한 회사채 4233억1천만위안에서 발행 주체가 중앙국유기업과 지방국유기업인 회사채의 비중이 90%에 달했고, 민영 건설사와 혼합소유제 건설사의 발행 비중은 동기 대비 하락했다. 중앙지수연구원은 민영기업의 회사채 발행을 지원하는 ‘두 번째 화살’을 거듭 강조했지만 2023년 민영기업의 회사채 발행은 매우 적었다고 지적했다.

금융과 부동산 선순환 촉진
2024년에는 부동산업계의 자금조달 지원을 늘렸지만 치중하는 방향이 달라졌다. 기업을 지원하던 것에서 구체적인 건설사업을 지원하고, 지원 범위도 주택인도보장(건설사가 분양한 주택을 완공해 인도하도록 보장한다는 정책)에서 조건에 부합하는 정상적인 건설 중인 사업으로 바뀌었다.
2024년 1월5일 주택도농건설부와 금융감독총국은 ‘도시 부동산 자금조달 협력체제 구축에 관한 통지’를 발표하고 도시 부동산 자금조달 협력체계를 마련할 것이라고 밝혔다. 건설사와 건설사업의 합리적 자금 수요를 지원하고 금융과 부동산의 선순환을 촉진하기 위해서다.
“도시 부동산 자금조달 협력체제는 모든 소유제 건설사의 합리적인 자금조달 수요를 차별하지 않고 금융과 부동산의 선순환을 촉진하는 중대 조치다.” 주택도농건설부는 각 지방정부가 건설사업 명단을 작성해 현지 금융기관이 대출을 제공하고 대출자금을 규정에 따라 합법적으로 사용하고 전용하지 않도록 조율해야 한다고 강조했다. 정상 상태의 건설사업에 각 지역에서 녹색통로를 개설하고 합리적인 자금조달 수요를 적극 지원하며, 일시적으로 자금난을 겪는 사업은 맹목적으로 대출금을 회수하거나 대출을 중단하지 말고 기존 대출의 상환기한을 연장하거나 상환계획을 조정하고 신규 대출을 제공해야 한다.
각 지역에서 작성한 명단을 보면 정상적인 개발사업 또는 일시적으로 자금난을 겪었지만 자금 균형을 맞출 수 있는 사업과 담보물이 충분하고, 사업의 자산과 부채 비율이 합리적이며 사업이 확보한 재화의 가치가 상환을 보장할 수 있는 것이 선발 기준이었다. 기준에 따라 일부 부도 위기를 겪은 기업이 추진하는 사업도 대상에 포함됐다.
앞에서 소개한 주택도농건설부 관계자는 “건설사의 자금조달 환경을 개선하기 위해 협력체계를 구축하는 것”이라고 말했다. 이번 회의에서 자금난을 겪었고, 단기적으로 시장 환경 변화에 따라 자금조달에 문제가 생겼으며, 이로써 기한 내에 완공하기 힘든 사업을 대상으로 정부가 명단을 작성하면 금융기관이 자금을 지원할 것이다.
회의가 끝난 후 난닝과 충칭, 우한 등지에서는 관련 조치를 시행했다. 2024년 1월31일 충칭시 주택건설위원회와 국가금융감독관리국 충칭관리국은 금융기관에 충칭시 1차 부동산사업 ‘화이트리스트’를 전달했다. 충칭시 주택건설위원회 관계자는 관내 주요 은행에 명단을 보냈고, 314개 건설사업을 위해 830억위안(약 15조3500억원)이 필요하다고 말했다.
“화이트리스트를 보냈어도 은행이 대출해줄 것인지가 관건이다.” 한 대형 건설사 관계자는 화이트리스트에 들어가면 일부 자금난 문제 해결에 도움이 되겠지만 정책의 집행과 이행이 관건이라고 말했다.
시장에서는 화이트리스트의 부작용을 우려했다. 일단 명단에 들어가면 부도 위기가 발생하지 않은 정상적인 사업의 자금도 규제받기 때문이다. 한 건설사 관계자는 “이는 주택인도보장 정책의 규모를 확장한 것뿐이다. 멀쩡한 사업을 문제 사업으로 간주해 감독하는 것이 과연 옳은 일인가?”라고 반문했다.
부동산업계의 리스크가 완전히 해소되지 못한 상황에서 지난 2년 동안 은행과 금융기관은 부동산 관련 대출에 매우 신중했다. 한 중형 건설사 관리자는 “여러 은행의 행장이 정책은 정책이고 은행은 고유의 평가체계가 있다”고 말했다. 그는 “정책을 지원한다고 부도가 났던 기업을 아무 일도 없던 것처럼 평가할 수는 없고 은행 스스로 관리할 것”이라면서 “예전에는 은행이 가능과 불가능 사이의 일도 했는데 지금은 절대 안 한다”고 말했다.

다양한 금융지원 정책
현실에서는 인민은행이 마련한 구조화금융(파생상품) 도구의 진행이 느리고 시행 과정에서 어려움을 겪었다. 2023년 1분기에 인민은행은 신규 구조화금융 도구를 도입했다. 2023년 1월에 800억위안 규모의 건설사 전용 재대출을 제공해 5개 전국형 자산관리회사(AMC)가 어려움을 겪는 건설사의 사업을 인수하도록 하고, 2월에는 1천억위안 규모의 임대주택 대출지원계획을 마련해 8개 도시에서 시범적으로 기존주택을 매입해 임대주택 공급을 늘리는 내용이었다.
그러나 인민은행이 2024년 1월26일 발표한 자료를 보면 2023년 말까지 건설사 전용 재대출과 임대주택 대출지원계획 잔액이 모두 0위안이었다. 이는 두 금융도구를 사용한 적이 없다는 뜻이다. 건설사 전용 재대출은 2023년 말에 기한이 끝났다.
그 밖에 2천억위안 규모의 ‘주택인도보장’ 대출지원계획 잔액도 56억위안에 불과했다. 이 계획은 2024년 5월 말에 끝난다. 주택인도보장 대출지원계획은 인민은행이 공상은행과 농업은행, 중국은행, 건설은행, 교통은행, 우정저축은행 등 6개 국유상업은행에 무이자 자금을 제공해, 은행이 주택인도보장을 위해 자금을 지원하도록 독려한 사업이다. 그러나 이 계획을 시행하기가 쉽지 않았다. 건설사와 은행, 지방정부 등 여러 주체의 이해관계 조율이 복잡했기 때문이다.
한 금융감독기관 관계자는 인민은행의 재대출과 대출지원계획 등 자금조달 정책이나 도구를 시행하기 힘들다면서 겉으로 보면 은행의 동력이 부족한 것 같지만 지방정부가 조율과 보증, 감독 등 대출의 안전성을 보장하는 역할을 하지 못한 것이 문제라고 말했다.
그 밖에도 수요 쪽을 겨냥해 중앙정부와 지방정부가 런팡부런다이(과거 대출 이력과 상관없이 무주택자에게 생애 첫 주택담보대출 혜택을 주는 정책), 서우푸(주택을 구매할 때 현금으로 내는 것) 비율과 재고주택 대출금리 인하 등 다양한 금융지원 정책을 시행했다. 시장에서는 금융부문에서 할 수 있는 일이 많다고 생각한다. 둥팡차이푸증권이 최근 발표한 보고서는 1선도시의 각종 정책을 보면 생애 최초 주택의 중앙은행 기준대출금리(LPR)를 유동적으로 조정하고 특히 기존주택의 가격 하락이 심한 지역에서는 LPR 금리를 더 인하해야 한다고 지적했다. 1선도시의 기존주택 거래에 대한 증치세(부가가치세)를 감면하고 부동산대출의 개인소득세 공제 한도를 늘리는 조치도 고려할 수 있다.

ⓒ 財新週刊 2024년 제6호
房地產磨底之年
번역 유인영 위원

 

뉴무장취 economyinsight@hani.co.kr

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