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정부 부양책에도 여전히 ‘찬바람’

기사승인 [168호] 2024.04.01  

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- [집중기획] 숨 고르는 중국 부동산시장 ① 현황

 

숨 고르는 中 부동산 2024년엔 반등할까
2024년 중국 경제를 좌우할 최대 변수인 부동산 경기가 침체 국면에서 벗어날 수 있을지 관심이 모아진다. 부동산시장은 중국 국내총생산(GDP)의 25%를 차지할 정도로 중요하지만 여전히 회복될 기미가 보이지 않는다. 중국 정부는 대출우대금리(LPR)를 전격 내리는 등 다양한 부양책을 꺼내고 있다. 하지만 코로나19 이후 경기부진이 맞물리면서 부동산시장 침체가 장기화할 수 있다는 우려가 커진다. 시장에선 중국 정부가 부동산을 살리기 위한 추가 부양책을 내놓을 것으로 기대하고 있다. _편집자


뉴무장취 牛牧江曲 <차이신주간> 기자

   
▲ 중국 정부는 부동산시장 활성화를 위해 다양한 부양책을 내놓았지만 여전히 회복될 기미가 보이지 않는다. 2024년 3월11일 중국 베이징 인민대회당에서 전국인민대표대회 폐막식이 열리고 있다. REUTERS


2023년 중국 부동산시장은 수요와 공급이 구조조정을 받아 바닥을 다지는 상태였다. 신규 개발 물량은 계속 줄었고 소비자는 관망세를 이어갔다. 각종 거시경제와 시장지표를 보면 이번 부동산시장 침체는 지속되는 기간이 길고, 정책 효과는 짧고, 수급 불균형이 심각하다. 과거에 겪었던 조정과 양상이 달라서 업계 경험으로 예측하기 어렵다.
2021년 ‘쌍18’(부동산 판매액 18조위안, 판매면적 18억㎡)의 최고 기록을 세운 후 2023년에는 ‘쌍11’까지 하락해 2년 사이 전체 부동산시장 규모가 40% 가깝게 쪼그라들었다. 2024년 1월에도 감소세가 이어져서 상위 100대 건설사의 매출액이 전년 대비 30% 넘게 줄었다. 그나마 2023년 1월에는 춘절이 끼어 있어 거래량이 많지 않았다.
급속한 조정을 겪은 후 시장참여자들은 “언제 바닥을 칠 것인가”를 물었다. 한 주택도농건설부 관계자는 거시경제를 보면 앞으로 상품방(商品房·분양주택과 상업용 점포 등 매매 가능한 모든 형태의 건물을 총칭)의 연간 판매규모가 10억㎡ 수준을 유지할 것으로 예상했다. 이런 판단은 부동산시장이 더 하락할 가능성이 있지만 바닥이 멀지 않았다는 뜻이기도 하다.
상품방 외에 상업용 부동산시장의 수급 관계도 크게 달라졌다. 핵심 도시를 포함한 여러 지역의 사무용 건물 공실률과 임대매물(재고)이 사상 최고를 기록했고, 순흡수면적(신규 임차 면적에서 신규 공실을 뺀 값)과 임대료는 최저를 기록했다. 이는 실물경제의 성장이 둔화하고 투자와 경영활동이 위축된 것을 보여준다.
 

   
▲ 2023년 9월27일 중국 베이징의 에버그란데 시티플라자 인근 주상복합건물 앞을 사람들이 지나가고 있다. 중국 부동산시장이 급속한 조정을 겪은 뒤 시장 관계자들의 관심은 언제 바닥을 칠 것인지에 쏠려 있다. REUTERS

부동산시장의 당면 과제
여러 부동산업계 관계자는 거시경제 성장률이 둔화하고 건설사의 부실 위험이 커지자 수요에 영향을 미쳤고, 수요 쪽의 부동산 구매 의향과 구매 능력이 부족한 것이 최근 부동산시장이 직면한 최대 문제점이라고 지적했다. 2023년
8월 말부터 중국 베이징과 상하이, 광저우, 선전 등 4개 1선 도시에서 ‘런팡부런다이’(認房不認貸·과거 대출 이력과 상관없이 무주택자에게 생애 첫 주택담보대출 혜택을 주는 정책) 정책을 시행해 7년 동안 지속했던 부동산 규제를 큰 폭으로 완화했다. 이어서 시장 수요를 자극하기 위해 지역마다 대책을 수립했고 주택 구입 제한을 취소하고 주택을 살 때 현금으로 내는 ‘서우푸’(首付) 비율을 낮추는 등 현지 상황에 맞는 정책 도구를 사용했다.
시장에서는 부동산을 규제할 방법이 여전히 많고 지원정책을 더 늘릴 수 있다고 본다. 지방정부는 정책 조정에 신중해서 시장을 부양하는 효과가 오래 지속하지 못했다. 한 정부 관계자는 “최근 주택도농부의 태도가 적극적으로 바뀌었고 부동산시장의 신뢰를 회복하기 위해 서두르고 있다”며 “지방정부에 자율권을 충분히 부여한다고 거듭 강조했지만 주택구매 제한을 유지 중인 지역은 아직도 주저하고 있다. 규제를 전부 없애면 시장이 폭등하거나 투매를 부추길 수 있어 고민이 많다”고 말했다.
앞에서 소개한 정부 관계자는 지방정부가 부동산 규제 ‘책임’에서 벗어나게 해주고 주택구매 제한을 전면 취소하고 상품방이 시장에 의해 거래되도록 만들어야 한다고 지적했다. “규제정책은 시장의 예측을 더욱 명확하게 만들어야 한다. 확실한 신호를 보내야 소비자의 예측을 돌릴 수 있을 것이다.”
2023년 말 개인주택자금대출 잔액은 38조1700억위안(약 7059조1600억원)으로 전년 동기 대비 1.6% 줄어 20년 만에 처음 마이너스 증가율을 보였다. 부동산개발대출 잔액은 12조8800억위안으로 전년 동기 대비 1.5% 늘었고 증가율이 전년보다 2.2%포인트 낮았다.
앞에서 소개한 정부 관계자는 금융시스템 총부채에서 부동산이 차지하는 비중은 많이 줄지 않았다고 말했다. 예를 들어 최근 3년 동안 부동산대출 잔액은 50조위안보다 약간 많은 수준을 유지했다. 물론 동기 대비 증가율은 하락하거나 마이너스를 기록했는데 이는 시장에서 신규 투자 지원이 구조적 압박을 받고 있다는 뜻이다.
중앙정부는 시장 안정을 위한 정책을 잇달아 발표했다. ‘세 개의 화살’(三支箭·신용대출과 채권, 주식을 통한 금융지원책)과 ‘금융 16조’(金融16條· 부동산대출 안정과 자금난을 겪는 건설사가 분양한 주택의 완공을 지원하는 금융정책), ‘3개의 이상’(三個不低於·각 은행 부동산대출 증가율이 은행업 평균 부동산대출 증가율보다 높고, 비국유 건설사의 대출 증가율이 해당 은행 부동산대출 증가율보다 높고, 비국유 건설사의 개인주택담보대출 증가율이 해당 은행 개인주택담보대출 증가율보다 높아야 한다는 규정) 등 건설사의 합리적인 자금 수요를 지원하는 정책과 구조화 금융(파생상품) 지원 도구 등이다. 2024년 1월25일 샤오위안치 국가금융감독관리총국 부국장은 국무원 브리핑에서 “2023년 말까지 ‘주택인도보장’(保交樓·건설사가 분양한 주택을 완공해 인도하도록 보장한다는 정책) 전용 대출 3500억위안이 대부분 사업에 투입됐고 상업은행도 자금을 지원했다”고 말했다.
 

   
▲ 부동산업계 규모를 가늠하는 지표는 부동산 공급량이다. 2022년 1분기 이후 중국의 부동산 개발 투자 증가율은 마이너스를 벗어나지 못하고 있다. 2024년 2월 27일 한 여성이 광저우의 아파트 공사 현장 앞을 지나고 있다. REUTERS

부동산 수급 관계의 변화
부동산 수급 관계의 중대한 변화에 대응해 2023년 열렸던 주요 중앙정부 회의에서 ‘보장형 주택’(保障性住房·정부가 중저소득층에 저렴한 가격으로 임대 또는 분양하는 주택)과 성중촌(城中村·도시에 이주민이 밀집된 노후 주거지구) 개발, 평급양용(平急兩用·평상시에는 관광이나 휴양 시설로 사용하다 비상시에는 격리수용 시설로 전환할 수 있는 장소) 공공시설 건설 등 ‘3대 공정’을 추진해 거시경제의 투자 기초여건을 안정시켜야 한다고 강조했다.
중앙은행인 인민은행은 2024년 초에 ‘3대 공정’을 위해 담보보완대출(PLS)을 5천억위안 추가했고 정책성 개발은행이 ‘3대 공정’ 건설사업에 대출을 제공하도록 중장기 저금리 자금을 지원했다고 밝혔다. 한 부동산시장 분석가는 ‘3대 공정’을 통한 부동산 투자가 1조위안에 달하고 그중 성중촌 개발이 완료되면 해마다 부동산 판매면적이 1억~2억㎡까지 늘어날 것으로 예상했다.
여러 건설사 경영자는 이번 부동산 침체의 흐름을 파악하고 더 이성적으로 판단해 기대치를 낮춰야 한다고 지적했다. “건설사는 정부가 시장을 구제할 것이란 환상을 버려야 한다. 과거의 길을 답습하면 안 된다.” 정부 관계자는 이렇게 말했다. 중국 부동산시장은 지난 20년이 넘도록 성장했고 공급이 수요보다 많았는데 이는 토지재정(지방정부 재정을 국유토지 사용권 매각 대금에 의존하는 현상)이 만들어낸 결과였고, 건설사와 지방정부 모두 누적된 거품에 책임이 있다. 현재 중앙정부는 금융기관을 통해 시장을 안정시키되 개별 건설사를 구제하지 않고 있다. 앞으로 건설사와 지방정부 양쪽에서 더 적극적으로 거품을 제거하고 뼈를 깎는 심정으로 재고를 소화하고 시장 심리가 회복될 때까지 기다려야 한다.
한 금융감독기관 관계자는 “지방정부가 일부 책임을 지고 중재하는 것이 중요하다. 인민은행은 지방정부가 이익의 균형을 잡아야 한다고 강조했다. 이런 상황에서 어느 한쪽이 ‘절대 손해 볼 수 없다’는 태도를 보인다면 비현실적이다. 이렇게 하면 서로를 비난하며 해결하기 힘든 교착상태에 빠질 것”이라고 말했다.
한 정부 관계자는 “기존 자산을 활용하고 경제전환기를 함께 견뎌야지 건설사와 지방정부가 함께 사업을 늘리고 그 속에서 이익을 추구해서는 안 된다”고 말했다.

‘쌍18-쌍13-쌍11’
부동산업계 규모를 가늠하는 지표는 부동산 개발 투자와 상품방 판매 규모다. 그런데 공급과 수요를 반영하는 두 핵심 지표가 2년 연속 하락세를 보였다.
중국의 부동산 개발 투자는 장기간 동기 대비 증가세를 유지했고 거시경제 성장을 이끄는 중요한 동력이었다. 그러나 2022년 1분기 후 부동산 개발 투자 증가율이 마이너스로 돌아섰고 하락폭이 커져 동기 대비 10% 줄었다. 2023년에도 9.6% 감소했고 투자액이 11조900억위안(약 2050조9800억원)까지 떨어졌다. 2021년 투자액이 14조7600억위안이었던 것을 고려하면 2년 사이 25% 준 것이다. 건설사가 토지 매입과 신규 사업 착공을 줄이고 투자 의향과 능력이 약해졌기 때문이다.
상품방 판매 규모는 ‘쌍18-쌍13-쌍11’의 과정을 거쳤고, 해마다 27%와 13% 감소했다. 2023년 부동산 판매액이 2년 전보다 40%나 적었다.
2023년 상품방 판매면적과 판매액은 각각 2012년과 2016년 이후 가장 적었다. 수요 쪽이 지난 두 차례 부동산 조정 이전 수준으로 돌아간 것과 같다. ‘쌍11’을 구체적으로 보면 전국 상품방 판매면적이 11억1700만㎡로 8.5% 줄었고 판매액은 11조6600억위안으로 동기 대비 6.5% 줄었다.
주의할 것은 국가통계국이 매매 후 거래를 수정하지 않고 부동산 이외 사업 투자와 담보로 제공한 자산의 판매실적을 제외하지 않은 숫자다. 2022년 발표한 상품방 판매면적 13억5800만㎡, 판매액 13조3300억위안과 같은 기준으로 계산하면 2023년 하락폭은 17.7%와 12.5%로 더 커진다.
건설사가 느끼는 시장 분위기는 수치보다 더 심각하다. 2023년 전국 부동산시장은 ‘상고하저’ 현상을 보여 1분기에 반짝 상승한 후 침체에 빠졌고 거시경제 정책을 계속 완화했지만 시장의 열기는 오래가지 못했다.
판매가 부진하고 신축 단지가 계속 완공되자 수요가 공급을 소화하지 못했고 전국 상품방 재고가 늘었다. 2023년 말 기준으로 전국 상품방 재고면적은 6억7300만㎡로 동기 대비 19% 늘었고 2020년 말의 4억9900만㎡보다 35% 늘었다.

미약한 신규사업 착공 의지
재고는 부동산시장의 수급 격차를 나타내는 중요한 지표다. 이쥐연구원(易居研究院) 보고서에 따르면 2023년 초에 전국 100대 도시의 재고주택 소진 기간은 18.9개월이었고, 연말에는 22.4개월로 늘어 합리적 기간인 12개월보다 훨씬 길었다. 해당 지표를 기록하기 시작한 2010년 이후 재고주택 소진 기간이 가장 길었던 시기는 2012년 2월의 22.8개월이었다.
재고주택 소진 기간이 길어진 주원인은 판매량 저조다. 이쥐연구원은 과거 시장과 정책의 상호관계를 보면 정부가 호재가 되는 정책을 발표한 후 재고주택 소진 기간이 즉시 줄었다. 그러나 2023년에는 여전히 높은 수치를 유지해서 재고주택을 소화하려면 더 긴 시간이 필요할 것으로 보인다.
2023년에는 부동산 착공면적보다 준공면적이 커서 건설사의 신규사업 착공 의지가 약했다. 그러나 정부가 주택인도보장 정책을 강조하자 준공면적이 계속 늘었다.
그렇다면 부동산시장의 바닥은 언제일까? 신용평가회사 중청신국제(中誠信國際际)는 2008년 전까지 중국 부동산시장은 물량과 가격이 함께 상승해서 상품방 판매액의 연복합성장률이 30%가 넘었다고 지적했다. 2008년 이후 경기변동과 규제정책이 자주 바뀌면서 부동산업계의 주기가 명확해졌다. 2008~2016년, 9년 동안 세 차례 주기를 겪었지만 상품방 판매액은 해마다 증가세를 유지했다.
과거의 주기를 보면 정부가 완화적 통화정책과 부동산대출 지원으로 부동산업계가 회복하도록 촉진했고 가시적인 효과가 있었다. 정책을 전환한 후 상품방 판매가 동기 대비 증가세로 회복되기까지 3~8개월이 걸렸다. 그러나 이번 부동산시장 하락은 2년 반 넘게 지속됐다. 정책을 완화한 지 1년이 지났지만 판매는 눈에 띄게 호전되지 않아 정책 효과가 크지 않았다.
중청신국제는 상품방 판매액이 바닥을 다지겠지만 수요가 부진하고 업계 심리가 저조해서 시장 분위기가 크게 호전될 가능성은 크지 않다고 지적했다.
시장에서는 도시화가 진행 중이기에 부동산시장이 성장할 것으로 판단한다. 캉이 국가통계국 국장은 2024년 1월17일 국무원 브리핑에서 “중국 부동산시장은 오랫동안 건전하게 발전했다”면서 “선진국은 도시화율이 80%가 넘는데 중국의 2023년 도시화율은 66.16%에 그쳐서 아직 성장 공간이 남아 있다”고 말했다. 그는 해마다 1천만 명이 넘는 농촌 주민이 도시에 진입해 신규 주택 수요를 만들고 주택환경을 개선하려는 수요도 많다고 지적했다.

수요를 늘리려면
기존주택은 시장의 수요와 공급의 힘을 반영하는 실질 지표다. 최근 여러 지역에서 매물로 등록한 주택이 늘었고 주택보유자는 차익을 실현하거나 가격상승 여력이 크지 않다고 판단해 가격을 낮춰 팔았다. 그러자 주변 매물의 가격을 끌어내렸고 신축주택과 가격 격차가 나서 신축주택 가격이 압박을 받았다.
“신축주택도 가격을 내려야 거래가 된다.” 화중지역(중국의 중부 양쯔강 하류 지구) 대형 건설사 영업담당 관리자는 비탄력수요주택(무주택자가 처음 매입하는 가격이 저렴하고 입지와 주변 시설이 비교적 열악한 소형주택)과 고급형주택은 판매가 괜찮지만 외곽에 있는 주택단지와 개선형주택(유주택자가 주거환경을 개선하기 위해 선택하는 넓은 평수의 환경이 좋은 주택)은 판매가 매우 저조하다고 말했다. 이는 유주택자가 보유한 주택을 팔지 못해서 다른 주택을 매수하지 못하는 상황을 반영한다.
2023년부터 각 지역의 기존주택 시장에는 정도의 차이는 있지만 ‘투매’ 분위기가 나타났고 일부 지역은 매물이 사상 최고치를 기록했다. 중위안부동산연구센터의 자료를 보면 중국 선전시 부동산 거래 시스템에 등록된 기존주택 물량이 사상 최고치를 기록해 2023년 12월 현재 4만6천 채로 연초보다 81% 늘었다.
얼마 전 주택구입제한을 해제한 쑤저우는 등록된 기존주택 매물이 전국에서 가장 많은 22만 채에 달한다. 2016년을 전후해 쑤저우에 전국 투자자들이 몰려 거래량이 급증하고 집값이 단기간에 폭등해 재고주택 소진 주기가 2개월에 불과했다. 그러나 2023년 말에는 재고주택 소진 기간이 16개월로 늘었다.
기존주택을 팔기 힘들고 거래되기까지 걸리는 시간이 늘었어도 거래량은 신축주택을 넘어섰다. 주거연구원 자료에 따르면, 연내에 기존주택 거래량이 줄었지만 전체 거래 건수는 적지 않아서 2023년 10개 주요 도시 기존주택 거래량이 약 77만4300만 채로 동기 대비 31.47% 늘어 5년 만에 최고를 기록했다.
왕샤오창 주거연구원 수석애널리스트는 “전국 기존주택 거래 현황을 종합하면 건설사 부실로 신축주택 건설 중단을 걱정해 일부 수요가 기존주택 시장으로 향했는데, 기존주택은 신축주택보다 가격경쟁력이 있는 것이 이유였다”고 말했다.
“하지만 현실에서는 주택보유자들이 집을 팔기 어렵다고 느낀다.” 옌웨진 이쥐연구원 이사는 “기존주택 매물 급증으로 공급이 늘어, 거래량이 늘어도 집주인은 여전히 집이 안 팔린다고 느낀다”고 말했다. 그리고 과거에는 신축주택이 경쟁력이 있고 기존주택은 거래량이 적었기 때문에 기존주택 거래량 증가율이 올라간 기저효과도 있다.

ⓒ 財新週刊 2024년 제6호
房地產磨底之年
번역 유인영 위원

뉴무장취 economyinsight@hani.co.kr

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